1. 주택임대사업자 등록

  가) 주택임대소득이 있는 자는 세무서에 소득세법상 사업자 등록(면세사업자등록) 이 필수입니다. 

  나) 세무서에 대한 사업자 등록과 별개로 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록을 할 수 있는데, 이는 의무사항은 아닙니다. 이 경우 세법상 혜택이 있으나 의무 임대기간(10년)이 있습니다. (이를 등록임대주택이라고 합니다.)

   다) ​소득세법에 따른 사업자 등록은 임대주택의 소재지를 사업장 소재지로 해야만 합니다.  다만 나) 항에 따라 임대사업자로 등록한 사업자는 지자체에 등록한 주소지를 사업장으로 하여 소득세법에 따른 사업자 등록을 할 수 있습니다.

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   라) ​주택임대소득이 있는 자는 면세사업자이므로2월 10일까지 각 사업장별로 사업장현황신고를 해야합니다.

2. 주택임대소득

  가) ​주택을 임대하여 발생하는 소득은 사업소득 중 주택임대소득으로 과세하며 주택임대소득은 임대료(월세)와 간주임대료 및 관리비(전기료,수도료등 공공요금제외)로 구성되어 있습니다. 

   * 단, 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(고가주택제외)은 비과세 대상임

  나) ​​주택수 계산 시 배우자 소유주택이 있는 경우 합산하여 계산하나 주택임대 소득 계산 시에는 배우자 소득을 합산하지는 않습니다. 

  다) 고가주택이란 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준 기준시가 12억을 초과하는 주택을 말합니다. 

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  라) ​주택임대사업자의 간주임대료는 부부합산으로 3주택 이상을 소유하고 주택임대보증금이 3억 원을 초과하는 경우 계산하며, 이 때 소형주택(1호당 40㎥이하인 주택으로 기준시가가 2억 원 이하인 주택)은 주택수에 포함하지 않고 보증금에도 포함하지 않습니다.

3. 주택임대소득의 신고

​  가) 주택임대소득금액이 연 2,000만 원 이하인 경우는 분리과세 또는 종합과세 선택하여 신고할 수 있습니다. 

​  나) ​주택임대수입금액 = 임대료+간주임대료+관리비(전기료,수도료 등의 공공요금은 제외)

(간주임대료는 3주택 이상 소유자 중 보증금 합계금액이 3억원 초과하는 경우에 한하여 과세)

   * 공동명의 주택임대수입금액 계산방법

공동명의 주택은 공동명의 주택에서 발생하는 주택임대수입금액을 먼저 계산한 후 계산된 주택임대수입금액을 각자의 손익분배비율로 안분하여 계산합니다.

​  다) ​주택임대소득에 대한 사업소득금액 (종합소득세 신고 시 분리과세 선택)​

    * ​[주택임대수입금액 - (주택임대수입금액*필요경비율) - 공제금액] * 14%세율

       ★ 필요경비율은 50%적용(지자체 등록임대주택의 경우는 60%)

       ★ 공제금액은 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만 원 이하인 경우만 적용되며, 200만 원 일괄공제 적용.(지자체 등록임대주택은 400만 원) 

​  라) ​주택임대소득에 대한 사업소득금액 (종합소득세 신고 시 종합과세 선택)

    * 주택임대수입금액 – 필요경비 = 주택임대소득금액

       ★ 필요경비는 재산세,종부세,중개수수료,임대사업에 사용된 비용 등

     * 추계신고 시 적용 경비율은 단순경비율 42.6%,기준경비율 8.7%(기준시가에 따라 상이함)

​  마) ​​경비율 적용대상 임대사업자

      *  ​신규사업자 :해당연도 수입금액 7,500만 원 미만은 단순경비율, 7,500만 원 이상은 기준경비율 적용

    * 계속사업자 :직전연도 수입금액 2,400만 원 미만은 단순경비율, 2,400만 원 이상은 기준경비율 적용

    * 비교,종합과세 선택여부는 임대수입금액이2,000만 원 이하인 경우 선택가능하므로 단순경비율로 비교.

   * 등록임대주택자인 경우 분리과세와 종합과세 모두 조특법상 세액감면을 적용받을 수 있다. 

   * 종합소득신고시 다른 임대소득과는 달리 주거용 건물 임대업에서 발생한 결손금 및 이월결손 금은 타소득에서 공제할 수 있다.